レバレッジ型経営からエクイティ型経営へ
住宅新聞社で講演。
建築・不動産業の経営者３０名程が参加。
最も厳しい経営環境にさらされている業界です。
レバレッジの仕組み
金融危機を増幅した一因と言われているレバレッジ。
この数年急成長した不動産ファンドは、典型的なレバレッジ型金融でした。
賃貸収入が年間１千万円入ってくる１億円のマンション。
これを１億円の元手で取得すれば利回り１０％
しかし２千万円の元手で、残りの８千万円を年利３％の借入金で調達すればどうなるでしょう？
賃貸収入１千万円から金利２４０万円を差し引いて得られる利益は７６０万円。
２千万円の元手に対する利回りは３８％に上昇します。
さらに、仮にマンション価格が１年後に３割上昇したとすると・・・。
売却益３千万円は全て元手２千万円を出した人のものなのです！
元手２千万円に対する利益の総額は３７６０万円で、なんと利回り１８８％です。
しかし、ここに落とし穴がありました。
逆にマンションの価格が３割下落したとすると・・・。
売却損３千万円で、利益どころから２千万円の元本が全て吹っ飛びます。
デット（負債）とエクイティ（資本）による構造が、レバレッジをつくります。
もし１００％エクイティとしたら、レバレッジはゼロですが、金融の安定性は高まります。
企業経営もレバレッジ
これは不動産ファンドだけの話ではありません。
株式会社のバランスシートを見れば、貸方は、負債と資本で、やはりレバレッジ構造であることがわかります。
特に中小企業は資本（純資産）が薄く、レバレッジが強いのが特徴。
儲かるときにはオーナーは大きな儲けになりますが、損失を抱えると簡単に倒産しやすいということです。
経営環境が厳しくなるとき、中小企業が目指すべきはエクイティによる資金調達。
金融機関からの借入金に頼らなくても良い体力をつけなければなりません。
お金を膨らませることを目的とした「金融のための金融」の時代は終焉しました。
金融工学の使い方を誤った金融のプロフェッショナルは大いに反省し、新たな時代の金融を担うことが求められます。
金融の真の社会的役割は、私たちの生活を支える多くの「事業」に資金を供給すること。
「事業のための金融」の原点に戻るときです。
